แชร์ประสบการณ์วันโอนบ้านหลังใหม่ By Mr.Bell

สวัสดีครับเพื่อนๆ วันนี้ผม  Mr.Bell มีบทความน่ารู้มาฝากอีกเช่นเคยครับ ขอนำเสนอเรื่องเล่าประสบการณ์ตรงในวันโอนบ้าน ส่วนตัวผมวันนี้น่าจะเป็นที่วันดีของทุกฝ่ายในการซื้อขายบ้านเลยก็ว่าได้ครับ โดยตัวเราเองก็จะได้มีบ้านหลังใหม่เป็นของตนเองเป็นเจ้าบ้านในสมุดทะเบียนบ้านจริงๆเสียที โครงการที่ขายบ้านก็ได้รับเงินปิดการขายไปได้ระดับหนึ่ง ส่วนธนาคารก็ได้ลูกหนี้เจ้าใหม่อย่างเต็มตัวได้รับดอกเบี้ยงามๆทุกเดือนไป

หลังจากที่ได้ตรวจรับบ้านและทำการแก้ไขจุดบกพร่องต่างๆในบ้านกันอย่างเหน็จเหนื่อยมาแล้ว วันนี้ผม Mr.Bell ขอพาเพื่อนๆมาเข้าเรื่องการโอนบ้านกันจริงๆเสียทีครับ เชื่อว่าหลายคนคงรอคอยวันนี้กันมานาน บางคนรอคอยมาเกือบครึ่งชีวิต บางคนเรียนจบทำงานสักปีครึ่งก็มีประสบการณ์โอนบ้านกันแล้ว อันนี้แล้วแต่บุญพาวาสนาส่งครับเพื่อนๆ

โอนบ้าน

สำหรับคนที่ซื้อบ้านหลังแรกในชีวิตเพิ่งจะเคยโอนบ้านเป็นครั้งแรก ผมเชื่อว่าเพื่อนๆคงอยางกรู้ขั้นตอนการโอนบ้านว่าเค้าทำกันอย่างไร ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง เป็นแน่ ตามผมมาเลยครับจะเล่าให้ฟัง

กล่าวถึงช่วงตอนเพื่อนๆเข้าไปซื้อบ้านช่วงแรก จากประสบการณ์ เพื่อนๆ ควรต่อรองค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านกับทางโครงการให้ดีนะครับ เพราะบางโครงการอาจมีโปรโมชั่นฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นเราก็ควรอ่านรายละเอียดเงื่อนไขให้ครบถ้วนดีๆเสียก่อน ว่าฟรีค่าใช้จ่ายการโอนทุกอย่างหรือไม่เพราะว่าในวันโอนมีค่าใช้จ่ายหลายส่วนนะครับเพื่อนๆ ควรตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ ก่อนทำการตกลงซื้อขายหรือก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายให้ถี่ถ้วนนะครับ เพื่อความรอบคอบและสบายใจทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อนๆควรแจ้งให้ทางโครงการรวมรายละเอียดค่าธรรมเนียมการโอนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายด้วยเพื่อความปลอดภัยไว้ก่อนนะครับ จะได้ไม่ต้องไปยุ่งหาเงินส่วนเกินและทะเลาะกันเปล่าๆ

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน

มาดูค่าใช้จ่ายในวันโอนบ้านกันครับ เยอะพอดูเลยทีเดียว ซึ่งหากเพื่อนๆที่ไม่มีเงินสดพอที่จะจ่ายค่าโอนต่างๆในวันนี้ก็ไม่ต้องกังวลครับ ผมมีทางออกให้คือถ้าเราขอสินเชื่อกับธนาคาร เราก็แจ้งให้ทางธนาคารออกเช็คสำหรับค่าใช้จ่ายการโอนได้ครับซึ่งต้องขอกู้เกินราคาบ้านเผื่อค่าใช้จ่ายต่างๆด้วยนะครับ  โดยค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน มีดังนี้ครับ

  • ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม ( ค่าโอน ) 2 % ของราคาประเมินหรือราคาขาย ถ้าราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นคิดนะครับ
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ( หัก ณ ที่จ่าย ) ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร ซึ่งโดยทั่วไปค่าภาษีเงินได้ ผู้ขาย ควรเป็นผู้ออกครับ
  • ค่าอากร 5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน ถ้าต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินคำนวณนะครับ
  • ค่าจดจำนอง ( กรณีกู้เงินซื้อบ้านกับสถาบันการเงิน ) 1% ของมูลค่าที่จำนอง (จำนวนที่กู้ทั้งหมด)
  • ภาษีธุรกิจเฉพาะ ( ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี ) 3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน โดย หากถือกรรมสิทธิ์เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านมาเกิน 1 ปี จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะนี้นะครับ

เอกสารสำหรับใช้ในการโอนกรรมสิทธ์บ้านและที่ดิน

โดยสิ่งที่เพื่อนๆ จะต้องเตรียมเป็นอย่างแรกก็คือเอกสารต่างๆ ซึ่งมีมากมายพอควรเลยนะครับ แต่เพื่อนๆ ไม่ต้องเป็นห่วง ผมแจกแจงรายละเอียดเอกสารที่ต้องใช้ในการโอนให้แล้ว ดังนี้ครับ

เอกสารสำหรับใช้ในการโอนกรรมสิทธ์บ้านและที่ดิน สำหรับบุคคลธรรมดาไทย (ผู้ซื้อ)         

  • บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ซื้อฉบับจริง
  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ซื้อ และคู่สมรส (ถ้ามี)
  • เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
  • ทะเบียนบ้านของผู้ซื้อฉบับจริง
  • สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ซื้อ หรือคู่สมรส (ถ้ามี)
  • หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
  • สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
  • หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
  • เอกสารสัญญาคู่ฉบับของทางโครงการ

เอกสารสำหรับใช้ในการโอนกรรมสิทธ์บ้านและที่ดิน สำหรับนิติบุคคลไทย (ผู้ซื้อ)

  • หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
  • รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อ และแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
  • หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
  • บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน และรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจะต้องมีบุคคลต่างด้าว ถือหุ้น หรือเป็นหุ้นส่วนไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมดหรือผู้เป็นหุ้นส่วน
  • หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

หลังจากที่เพื่อนๆได้จัดเตรียมเอกสาร ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านเรียบร้อยแล้ว ก็นัดกับทางโครงการเพื่อไปโอนบ้านกันได้เลยครับ โดยการโอนบ้านจะทำการโอนที่สำนักงานที่ดิน ในเขตที่บ้านที่เราซื้อตั้งอยู่นะครับ ซึ่งผมแนะนำให้เพื่อนๆนัดกันไปแต่เช้าเลยครับ จากประสบการณ์ผมไปตั้งแต่ก่อนสำนักงานที่ดินเปิดอีก สำนักงานที่ดินเปิดแปดโมงเช้านะครับ แต่คนยังเข้าคิวรอเยอะเลยครับ

ขั้นตอนการโอนบ้าน ณ สำนักงานที่ดิน

เมื่อเพื่อนๆไปถึงสำนักงานที่ดินแล้วก็มีขั้นตอนต่างๆหลายขั้นตอนทีเดียว ผมจะเล่าให้ฟังครับ ขั้นตอนการโอนบ้านมีดังนี้

  • ขั้นตอนแรกให้เพื่อนๆติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เพื่อตรวจสอบเอกสารที่เตรียมมาว่าครบถ้วนหรือไม่
  • ขั้นต่อมา เจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิว หลังจากนั้นก็รอเจ้าหน้าที่เรียกตามคิวครับ เมื่อเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานเรียก ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนบ้าน ก็เซ็นต์เอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่นะครับ ขั้นตอนนี้เซนต์กันมือหงิกเลย
  • ขั้นต่อมา เจ้าหน้าที่จะประเมินทุนทรัพย์และคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนให้ จากนั้นเจ้าหน้าที่จะส่งใบคำนวณค่าโอนที่คำนวณเสร็จให้เรา เพื่อให้นำไปชำระค่าโอนที่ฝ่ายการเงิน เตรียมเงินให้พร้อมนะครับ ผมได้บอกค่าใช้จ่ายการโอนให้เพื่อนๆ รู้แล้ว เพื่อนก็นำไปคำนวณกับราคาบ้านของตัวเองได้เลยครับ เตรียมมาเผื่อด้วยนะครับ เหลือดีกว่าขาดนะครับ หาตู้ ATM ยาก
  • ขั้นตอนต่อมา เพื่อนๆก็ชำระเงินค่าธรรมเนียมโอนที่ฝ่ายการเงิน เมื่อเพื่อนๆ ชำระเงินเรียบร้อยแล้ว จะได้ใบเสร็จ 2 ใบสีเหลืองกับสีฟ้า โดยสีฟ้าให้ถ่ายสำเนาเก็บไว้ที่เราหนึ่งชุด และให้นำสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานที่เซ็นต์เอกสารเมื่อสักครู่
  • ขั้นตอนสุดท้าย เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนด ทางโครงการจะรอรับโฉนดเพื่อตรวจสอบความถูกต้อง แล้วจึงมอบโฉนดและสัญญาซื้อขาย(ทด.13)ให้แก่ผู้รับโอนหรือผู้ซื้อซึ่งก็คือเรานั้นเองครับ แต่ถ้าเรากู้ซื้อบ้านกับธนาคารทางธนาคารจะเก็บโฉนดตัวจริงไว้ เราจะเก็บสำเนาโฉนดไว้ โดยโฉนดเจ้าของจะเป็นชื่อธนาคารอยู่นะครับ เมื่อเพื่อนๆ ผ่อนชำระสินเชื่อบ้านหมด ชื่อเจ้าของโฉนดบ้านจึงจะเป็นของเราจริงๆครับ รอต่อไปครับ อีก 20-30 ปีเอง

ถ้าหากโอนบ้านเสร็จเร็ว และเพื่อนๆมีเวลาเหลือก็ไปทำการโอนมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า พร้อมทั้งย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านเลยทีเดียวก็ได้ครับ จะได้ไม่เสียเวลาครับ ไหนๆ ก็ลางานทั้งวันแล้วใช่ป่าว อิอิ

ผมหวังว่าบทความนี้คงมีประโยชน์ไม่มากก็น้อยต่อเพื่อนๆที่กำลังจะมีวิมานในฝันกันนะครับ ไว้โอกาสหน้าผม Mr.Bell จะนำบทความดีๆมาให้เพื่อนๆได้อ่านกันอีก อย่างต่อเนื่องครับ รับรองไม่หนีไปไหน ปีหน้าเพื่อนๆก็ยังได้อ่านบทความดีๆแน่นอนครับ

สวัสดีปีใหม่ล่วงหน้าครับ โชคดีทุกคน

เขียนโดย Bell

8 Comments

  • tester says:

    ค่าอากร 0.5% ครับ

  • โอภาส เดือนธันวา says:

    ขอบคุณสำหรับบทความดีๆ

  • Angsumarin.vi@gmail.com says:

    เงินเดือน25000฿ เป็นหนี้เครดิตกรุงศรี50000 ผ่อนเดือนละ7000฿ จะกู้ซื้อบ้าน3ล้านบาท กู้คนเดียวนะค่ะ ถ้าไม่มีเงินดาว สามารถเอาโฉนดที่ดินที่มีอยู่ ค้ำประกัน หรือเอาเข้าธนาคารจำนองไว้ เพื่อจะเอาเงินมาดาวบ้านอ่ะค่ะ

  • สงสัย says:

    เงินเดือน15,000กู้ร่วมกะแฟนเงินเดือน34,000 อยากกู้2.6ล้าน มีโอกาศเป็นไปได้ไหมคะ?

  • ลลิตา says:

    ** เงินดาวน์ 500,000 บาท คะ ( พิมพ์ ผิดคะ ศูนย์เกินไปตัวคะ )

  • ลลิตา says:

    ดิฉันมีเงินเดือน 40,000 บาท ไม่มีหนี้สินใดๆๆๆๆไม่มีภาระใด อายุ 26 ปี ต้องการซื้อบ้านราคา 3,300,000 บาท มีเงินดาวน์ อยู่แค่ 5000,000บาท มีใบรับรองงาน ระยะการทำงาน 3ปี มีสเตทเม้น เรียบร้อย เงินเดือนผ่านธนาคารทุกเดือน ดิฉันจะกู้ส่วนที่เหลือผ่านรึป่าว รึดิฉันจะต้องเก็บเงินดาวน์ให้มากกว่านี้คะ ขอคำแนะนำด้วยคะ ขอบคุนคะ

    • คำตอบ says:

      เงินเดือน 40,000 กู้เหลือ 2.8 ล้าน ไม่น่ามีปัญหาครับ เงินเดือน 37,000 ยังกู้ได้ 2.7 ล้านเลยครับ

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *