ซื้อบ้านหลังแรก เริ่มต้นอย่างไรดี?

เพื่อนๆท่านใดกำลังวางแผนจะซื้อบ้านแต่ไม่รู้จะเริ่มต้นอย่างไรดี เพื่อนบางคนอาจจะไม่เข้าใจเกี่ยวกับกระบวนการและขั้นตอนเบื้องต้นในการซื้อบ้าน วันนี้ผม Mr.Bell จะมาเล่าให้ฟังครับ เพื่อเอาไว้เป็นความรู้พื้นฐานตอนที่เพื่อนๆไปเยี่ยมชมโครงการที่ชอบและซื้อบ้านหลังที่มีทำเลถูกใจครับ พร้อมกันแล้วมาเก็บความรู้กันตั้งแต่เริ่มต้นเลือกโครงการที่ชอบถึงขั้นตอนโอนบ้านรับสำเนาโฉนดที่ดินกันเลยครับ

ซื้อบ้านหลังแรกไม่ยาก

ซื้อบ้านเมื่อไรดี

เรื่องของการที่จะซื้อบ้านเมื่อไรนั้นต้องตอบเลยว่าหากพร้อมเมื่อไรก็ซื้อได้เลยครับ เพราะไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง เหล่านี้มีมูลค่าปรับเพิ่มขึ้นทุกปีครับ หากมีโอกาสคุณสมบัติส่วนตัวผ่านสามารถทำเรื่องกู้ซื้อบ้านกับธนาคารได้ ก็ลองหาซื้อสักหลังครับ

เลือกโครงการและบ้านหลังที่ชอบ

เรื่องนี้ส่วนใหญ่ไม่ค่อยมีปัญหาครับ เพราะความชอบและความอยากได้อยู่เหนือสิ่งอื่นใดหลายคนซื้อบ้านโดยไม่คำนึงถึงทำเลและที่ตั้งเลย เอาเป็นว่าตัวบ้านอยู่ในงบประมาณที่พอจ่ายไหว ทำเลที่ตั้งไกลนิด รถติดหน่อย แต่อยู่ในเส้นทางการใช้ชีวิตประจำวัน เรื่องเหล่านี้พอรับได้ ก็ตัดสินใจจองเลย ส่วนตัวผมก็ ok กับแนวคิดนี้นะครับเพราะเป็นเรื่องของความชอบส่วนตัว เราห้ามกันไม่ได้ครับ

แต่ถ้าหากอยากได้ของดีอีกสักนิด ไม่ต้องรีบครับ ไม่ต้องกลัวว่าคนอื่นจะจองตัดหน้าเราไปครับ เพราะถ้าอยากได้จริงๆเดียวก็จะมีบ้านหลุดจองออกมาครับ เนื่องจากผู้จองทำเรื่องกู้ธนาคารไม่ผ่านบ้าง ไปเจอโครงการอื่นน่าสนใจกว่าบ้าง เดี๋ยวเค้าก็ขายใบจองบ้าง เป็นต้นครับ คือไม่อยากให้จองบ้านแบบรีบๆครับ ลองหาตัวเลือกสัก 2-3 โครงการในพื้นที่ใกล้เคียงครับ แล้วทำการเปรียบเทียบเรื่องเหล่านี้ดูครับ

  • ความใกล้สถานที่สำคัญเช่น โรงเรียนลูก ที่ทำงาน ตลาด จุดเชื่อมต่อการเดินทาง ทางด่วน ท่าเรือ ท่ารถ เป็นต้นครับ
  • มีน้ำท่วม น้ำขัง ช่วงฝนตกหนัก น้ำทะเลหนุนและช่วงอุทกภัยใหญ่ไหม
  • ระบบรักษาความปลอดภัยและสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ
  • ขนาดของหมู่บ้านและค่าส่วนกลางแต่ละปี
  • ราคาพื้นที่ดินและพื้นที่ใช้สอย
  • ความเจริญของพื้นที่ในอนาคตเช่นใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าที่จะตัดผ่านมาในอนาคต ใกล้โครงการขนาดใหญ่ทั้งของภาครัฐและเอกชนที่จะสร้างขึ้นในอนาคตเช่น ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น
  • เส้นทางลัด เป็นต้น

เห็นไหมครับเพื่อนๆว่ากว่าจะหาโครงการที่ถูกใจและถูกต้องได้นั้นมีเรื่องอะไรเยอะแยะให้เราได้เลือกตัดสินใจ ดังนั้นไม่ต้องรีบร้อนครับ ศึกษาหาข้อมูลให้ดีเสียก่อน หากเราไปชมโครงการที่เราไม่คุ้นเคยกับทำเลที่ตั้งนั้นๆ เพื่อนๆสามารถหาข้อมูลเพิ่มเติมได้จากคนในพื้นที่ เช่นหากสงสัยว่าถนนเส้นนี้รถติดไหม หากเดินทางด้วย Taxi ก็สามารถลองสอบถามได้ครับ เดี๋ยวพี่เค้าก็จะแนะนำเราเองครับว่าช่วงเวลานี้การจราจรเป็นอย่างไร ต้นเดือนรถติดคนออกมาใช้จ่ายเงินบ้าง ช่วงก่อน 4 โมงเย็นถนนโล่งวิ่งสบายบ้าง ทำนองนี้ครับ นอกจากพี่ taxi แล้วก็ยังมีพี่วินมอเตอร์ไซค์ แม่ค้า พ่อค้า ร้านเสริมสวย เอาเป็นว่าสงสัยอะไรหากเจอคนที่พอมีอัธยาศัยดี ก็ถามได้ครับผม

จองและผ่อนดาวน์

หัวข้อนี้ผมขอพูดถึงเรื่องของการจองและผ่อนดาวน์เลยนะครับ ส่วนเรื่องการเลือกซื้อบ้านหลังที่ถูกใจให้ไปอ่านได้ที่นี่ http://www.paidobaan.com/choosing-home-location/ ครับ

เงินจองก็คือ หากเราถูกใจทำเลบ้านหลังไหนก็ต้องจ่ายเงินเพื่อจองบ้านไว้ก่อนครับ เป็นการรักษาสิทธิ์เพื่อไม่ให้คนอื่นซื้อบ้านตัดหน้าเราครับ

เงินดาวน์ก็คือเวลาซื้อบ้านเพื่อนๆจะต้องมีเงินก้อนใหญ่ๆสักก้อนก่อนอาจจะ 8% – 30 % ของราคาบ้านที่เราจะซื้อครับ แต่ตัวเลขเป็น % ตรงนี้ทางเจ้าของโครงการจะเป็นผู้กำหนดให้เราจ่ายครับ หากเพื่อนๆมีเงินเก็บเยอะๆก็สามารถเอาเงินมาจ่ายตรงนี้ได้ครับ จะได้ลดภาระยอดที่จะกู้ด้วยครับ หรือถ้าหากเงินน้อยๆหรือต้องการเก็บเงินไว้ลงทุนอื่นๆก็สามารถผ่อนดาวน์เป็นงวดๆได้ครับ ก็เหมือนกับการวางเงินดาวน์รถยนต์นะครับ หากเป็นการซื้อรถเราก็จ่ายเงินดาวน์ไปเลย 1 แสนบาทอะไรทำนองนี้เป็นต้น แต่ว่าเงินดาวน์ค่าบ้านจะเยอะกว่าบางท่านก็ไม่ได้มีเงินเก็บเยอะขนาดนั้นครับอีกทั้งบางโครงการก็อยู่ระหว่างการก่อสร้างอาจใช้ระยะเวลาเป็นเดือนเป็นปีก็จะเสร็จดั้งนั้นจึงมีเรื่องของการผ่อนดาวน์ขึ้นมาครับ

ก่อนจะตัดสินใจจ่ายเงินจองเงินดาวน์ทำสัญญาเพื่อนๆต้องมั่นใจให้มากๆเลยนะครับว่าจะสามารถขอกู้เงินผ่านและผ่อนค่างวดไหว หลายโครงการมีบริการประเมินโอกาสอนุมัติสินเชื่อโดยเจ้าหน้าที่ธนาคารที่มี Connect กับโครงการ ก่อนที่จะให้ลูกค้าทำเรื่องจองและทำสัญญาต่อไป หากลูกค้าเครดิตไม่ถึงก็จะได้ไม่เป็นการเสียเวลาด้วยกันทั้ง 2 ฝ่าย

ข้อควรระวังสำหรับผู้ที่ธนาคารประเมินสินเชื่อแล้วมีโอกาสผ่าน แต่ในเวลาต่อมาหลังจากทำเรื่องจองทำสัญญาและผ่อนดาวน์ไปแล้ว กลับไปกู้เงินก้อนใหญ่ ซื้อรถ และอื่นๆมาในเวลาไล่เลี่ยกัน ทำให้ความสามารถในการผ่อนบ้านของเราในสายตาของเจ้าหน้าที่ธนาคารดูลดน้อยลง แบบนี้ก็มีโอกาสกู้ไม่ผ่านครับ และบางโครงการอาจจะไม่คืนเงินจองด้วยครับ ต้องดูเรื่องสัญญาให้ดีนะครับเพื่อนๆ

ทำเรื่องกู้

การยื่นเรื่องขอกู้เงินกับทางธนาคารสำหรับผู้ที่มีรายได้สูง เครดิตบูโรดี และเลือกบ้านราคาเหมาะสมกับความสามารถที่จะผ่อนไหว ก็ไม่จำเป็นต้องกังวลถึงเรื่องการกู้ตรงนี้ครับ ผ่านอยู่แล้ว ให้เอาเวลาไปหาข้อมูลเรื่องโปรโมชั่นและดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารดีกว่าครับ สำหรับเหตุผลต่างๆที่จะทำให้เพื่อนๆกู้ซื้อบ้านไม่ผ่านผมได้เคยเขียนไว้ในบทความเมื่อครั้งก่อนสามารถหาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่นี่ครับ http://www.paidobaan.com/home-loans/ และ http://www.paidobaan.com/home-loans-not-approved/

ในการเลือกระยะเวลาในการผ่อนบ้านสำหรับผมมีทางเลือก 2 แนวคิดครับ

  1. ผ่อนน้อย ผ่อนนาน แนวนี้เหมาะสมกับเพื่อนๆ ที่ฐานะทางการเงินไม่ค่อยดี มีรายจ่ายรอบด้าน คิดดูสิครับหากวันหนึ่งการเงินของครอบครัวเกิดสะดุด หากเลือกผ่อนบ้านต่อเดือนในจำนวนมากๆเพื่อหวังเสียดอกเบี้ยน้อยๆ หมดเร็วๆ นะเวลานั้นจะเอาเงินที่ไหนมาส่งธนาคารเดือดร้อนต้องไปกู้หนี้ยืมสินคนอื่นอีก สู้ผ่อนตามกำลังที่ตนเองและครอบครัวสามารถส่งได้แบบชิวๆดีกว่าครับ
  2. ผ่อนมาก ผ่อนเร็ว แนวนี้เหมาะสมกับครัวที่มีรายรับเยอะๆในแต่ละวันแต่ละเดือน สามารถนำดอกเบี้ยที่ต้องเสียไปกับค่าผ่อนบ้านไปลงทุนทำอย่างอื่นแล้วได้เงินกลับมามากกว่าที่จะยอมเสียดอกให้กับธนาคาร ดังนี้คนกลุ่มนี้มีเงินกู้เมื่อไรก็เอาไปโปะค่าบ้านหรือส่งค่างวดมากกว่าปกติประมาณ 10 % เพราะทำให้เค้าสามารถ save เงินไปได้หลักแสนเชียวครับ

ลองเลือกแนวทางกันดูนะครับเพื่อนๆ ผมจะเป็นคนหนึ่งที่เอาใจช่วยทุกคนจะได้ถือโฉนดที่ดินใบจริงกันซ่ะที

ดูงานก่อสร้างและตรวจรับบ้าน

ในกรณีที่ไม่ได้ซื้อบ้านกับโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมขาย หลังจากที่จองบ้านและเริ่มผ่อนดาวน์กันแล้ว ก็อย่าลืมเข้าไปตรวจความเรียบร้อยของการก่อสร้างบ้านของเรากันบ้างนะครับ เพื่อที่จะได้บ้านที่มีคุณภาพ ในการตรวจรับบ้านนะครับ จำไว้เลยว่าต้องมีจุดแก้ไขแน่ๆครับ ให้ท่องไว้เลยครับ อย่าเซ็นต์รับบ้านโดยที่ไม่ได้ตรวจงานให้เรียบร้อยครับ ให้ผู้รับเหมาทำการแก้ไขให้เรียบร้อย ไม่ต้องรีบครับอย่างไรก็ได้อยู่แน่นอนครับ อิอิ หากไม่มีความรู้เรื่องการตรวจรับบ้านผมแนะนำให้หาเพื่อนๆใกล้ตัวมาช่วยครับ หากไม่มีก็จ้างเค้าเอาครับ เราจะได้ผู้รู้โดยตรงมาตรวจงานให้เราครับ แล้วก็ได้กันชนระหว่างผู้รับเหมาและพนักงานขายด้วยครับ เราจะได้ไม่ต้องออกหน้าเองเยอะครับ

โอนบ้านและค่าใช้จ่ายที่ตามมา

หลังจากที่บ้านเสร็จและทำเรื่องขอสินเชื่อได้รับการอนุมัติเป็นที่เรียบร้อย ก็มาถึงเรื่องของเงินๆทองๆกันบ้างแล้วล่ะครับ ไปโอนกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดินกันที่สำนักงานที่ดินกันครับ หลายคนคงจะไม่เข้าใจว่าแล้วเราจะจัดการกับเรื่องจ่ายเงินกับโครงการอย่างไรสำหรับค่าบ้านที่เหลืออยู่นอกเหนือจากเงินดาวน์ ไม่ต้องกังวลครับทางเจ้าหน้าที่ธนาคารจะเป็นฝ่ายออกเช็คให้กับเจ้าของโครงการเองเราไม่ต้องจับเงินเองครับ เซ็นสัญญาตั้งหน้าตั้งตารอเป็นหนี้อย่างเดียวพอครับ หากมีส่วนต่างอื่นๆก็แจ้งกับทางธนาคารไปครับเค้าจะได้ออกเช็คในนามของเรามาให้อีกใบครับ

ในวันโอนกรรมสิทธิ์หากตกลงกับทางโครงการว่าจะออกค่าโอนกันคนละครึ่งคือคนละ 1% ของราคาประเมิน หรือออกคนเดียว ก็เตรียมเงินมาด้วยนะครับ หลายหมื่นอยู่ครับ

ส่วนค่าจดจำนองก็ต้องเตรียมพร้อมนะครับต้องจ่ายภายในวันนี้เช่นกัน

ค่าส่วนกลางจ่ายเป็นรายเดือน ส่วนใหญ่ทางโครงการนิยมเก็บล่วงหน้าประมาณ 1-3 ปี ครับ

บางโครงการอาจเรียกเก็บเงินทุนสะสมเพื่อดูแลส่วนกลางด้วยครับ แต่จะเจอไม่บ่อยครับสำหรับการซื้อบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ส่วนมากจะเป็นพวกคอนโดที่นิยมเก็บกันครับ จ่ายครั้งเดียวครับ คิดเป็นตารางวาครับ

ที่เหลือก็จะเป็นค่าประกันมิเตอร์น้ำไฟและค่าเอกสารดำเนินการของธนาคารเล็กๆน้อยๆครับ

สุดท้ายแล้วเพื่อนได้อะไรกลับบ้านบ้างเอ่ย ได้สำเนาโฉนดที่ดิน สัญญาต่างๆ และกุญแจเข้าบ้านครับ ยินดีด้วยครับ มีบ้านเป็นของตนเองกันแล้ว ลืมพูดถึงค่าใช้จ่ายส่วนที่เป็นประกันตัวบ้านครับ ธนาคารจะเสนอวงเงินประกันพร้อมราคาเบี้ยประกันให้เราเองครับ มากน้อยอย่างไรก็ลองต่อลองกันดูครับ เรามีสิทธิ์เลือกครับ

เป็นอย่างไรกันบ้างครับกับกระบวนการซื้อบ้านที่ผมได้เรียบเรียงมาฝาก หวังว่าคงจะถูกใจเพื่อนๆที่กำลังมองหาความรู้เรื่องการซื้อบ้านอยู่นะครับ สุดท้ายขอให้เพื่อนๆ ส่งค่างวดตรงเวลา เพื่อรักษาประวัติเครดิตของเรานะครับ และขอให้ผ่อนบ้านหมดไวๆครับ เชื่อไหมครับว่าบางคนกว่าจะผ่อนบ้านหมดสักหลังอายุก็ล่วงเลยไปแล้วกว่าครึ่งชีวิต สู้ๆครับ ไม่ต้องกังวลครับ อสังหาริมทรัพย์อย่างเช่นบ้านและที่ดิน มีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปีครับ ขอเพียงทำเลดี ไม่มีขาดทุนหรือลำบากครับ โอกาสหน้าจะนำเรื่องราวดีๆมาฝากเพื่อนๆอีกครับ หากใครมีเทคนิคการซื้อบ้าน ผ่อนบ้านดีๆ มีประโยชน์ สามารถแชร์ได้ที่ Comment ด้านล่างนะครับ

ขอบคุณครับ
เขียนโดย Mr.Bell
ไปดูบ้านดอทคอม | facebook/PaidoBaan

1 Comment

  • pang says:

    รบกวนสอบถามค่ะ . อายุ22 ปี มีกิจการส่วนตัว รายได้เฉลี่ยต่อเดือน 200,000-400,000 บาท. กิจการไม่ได้จดทะเบียนการค้า. มีหนี้สิน 100,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละ 7,000 บาท. ยังไม่เคยเสียภาษี. อยากกู้ซื้อบ้านราคา 3-5 ล้านบาท ( เงินผ่านบุคแบงค์ทุกวัน)
    พี่ว่า..นู๋พอจะมีโอกาสกู้แบ็งค์ผ่านมั๊ยค่ัะ
    นู๋เปิดร้านขายเสื้อผ้าค่ะ(:

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *