ทำเรื่องกู้เงินซื้อบ้านมือสอง ติดต่อซื้อกับเจ้าของบ้านเอง ทำอย่างไร

สวัสดีครับเพื่อนๆสมาชิกไปดูบ้านดอทคอมทุกท่าน ที่ผ่านมาผมได้รับคำถามเกี่ยวกับเรื่องสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก วันนี้จึงนำประเด็นหลักๆที่น่าสนใจมาเล่าสู่กันฟังเกี่ยวกับการซื้อบ้านมือสองสำหรับผู้ที่ซื้อเองผ่านเจ้าของบ้านโดยไม่มีตัวกลางหรือเรียกว่านายหน้าครับ แน่นอนครับคำว่าติดต่อซื้อเองนี่ก็คือเพื่อนๆต้องทำเรื่องซื้อขาย ขอสินเชื่อ โอน และขั้นตอนอื่นๆด้วยตนเอง ผมเข้าใจว่าเพื่อนๆหลายคนคงต้องการข้อมูลตรงนี้เพื่อเป็นแนวทางในการซื้อบ้านในฝันต่อไปในอนาคตครับ

สำหรับบทความนี้ผมของไม่กล่าวถึงการเลือกซื้อบ้านมือสองนะครับ ขอข้ามมาถึงตอนที่เพื่อนๆสามารถค้นหาบ้านหลังที่ดีที่สุดพบแล้ว และเจรจาต่อรองราคากับเจ้าของบ้านได้เป็นที่น่าพอใจแล้วนะครับ หากเพื่อนๆพร้อมแล้วมาเก็บข้อมูลกันต่อได้เลยนะครับ

ขายบ้านมือสอง

วางมัดจำ

สำหรับเจ้าของบ้านบางคนอาจต้องการความชัดเจนในการซื้อขายกับเรา การวางมัดจำก็คือสิ่งที่ช่วยยืนยันได้ระดับหนึ่งครับว่าเจ้าของบ้านและเราได้มีการซื้อขายกัน อีกอย่างในฐานะที่เพื่อนๆเป็นผู้ซื้อเองจะได้ป้องกันเจ้าของบ้านนำบ้านไปขายตัดหน้ากับคนอื่นๆที่เขาให้ราคาดีกว่าเรา

มองในมุมกลับมีผู้ซื้อจำนวนมากเปลี่ยนใจกลางคันไม่ยอมที่จะซื้อบ้านต่อด้วยเหตุผลว่าไม่ชอบเจอที่อื่นถูกกว่า สภาพดีกว่า การวางมัดจำจะได้เป็นเครื่องมัดตัวมัดใจทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายครับเพื่อนๆ เรื่องเงินมัดจำนี่ก็มีเป็นเรื่องเป็นราวอยู่บ้างครับ คือผู้ซื้อวางมัดจำแล้วแต่ดันกู้ไม่ผ่านนี่จะทำไงดี พูดยากครับบางคนก็ยอมคืนเงินครับ บางคนก็ยึดไปเลยตามกฎระเบียบ

แต่ส่วนตัวผมคืออยากจะแนะนำเจ้าของบ้านที่พยายามจะขายบ้านครับ ให้ประเมินความน่าจะเป็นของผู้ซื้อว่าจะสามารถกู้ผ่านหรือไม่ หากดูแล้วผู้ซื้อไม่มีคุณสมบัติที่จะสามารถกู้ผ่านได้จริงๆก็จะได้บอกปฏิเสธเค้าไปครับจะได้ไม่เป็นการเสียเวลาทั้ง 2 ฝ่ายครับ

ตกลงเรื่องค่าใช้จ่าย

ทำไมต้องตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายด้วยล่ะ ก็เรามีหน้าที่ซื้อบ้านจากเจ้าของบ้านก็ต้องจ่ายแต่เพียงผู้เดียวไม่ใช่รึ ไม่ใช่นะครับเพราะนอกจากราคาค่าบ้านพร้อมที่ดินแล้วในระหว่างกระบวนการช่วงวันโอนบ้านนั้นจะต้องมีค่าใช้จ่ายก้อนโตตามมาครับเพื่อนๆนั่นคือค่าโอน หากเพื่อนๆเจอเจ้าของบ้านใจดี รีบขายบ้าน ร้อนเงิน เค้าอาจดึงดูดใจคุณด้วยการออกค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดินให้คุณด้วยตนเองก็ได้ครับ แต่ในกรณีที่ทำแบบ Win-Win ก็คือช่วยกันออกคนละครึ่งครับคือโอนจากชื่อเค้ามาเป็นชื่อเราที่กรมที่ดิน ณ. ที่บ้านตั้งอยู่ไงครับ

ส่วนใหญ่แล้วที่เจ้าของบ้านบอกว่าจะออกค่าใช้จ่ายคนละครึ่งกับเราก็มีแค่ค่าโอนนี่หละครับ ส่วนเรื่องของค่าจดจำนอง อันนี้เราต้องออกเองอยู่แล้วครับเพราะเรากู้ธนาคารมาซื้อบ้านหลังนี้จึงต้องจดจำนองเป็นชื่อธนาคารที่เราขอสินเชื่อครับเพื่อนๆ หากไม่ต้องการเสียค่าจดจำนองก็ตอบง่ายมากครับคือให้ซื้อบ้านเงินสดไงครับ

ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายนี่เป็นเอกสารที่จำเป็นสำหรับใช้ตอนยื่นกู้และตอนโอนบ้านนะครับเพื่อนๆ ในสัญญานี้จะระบุถึงราคาบ้านและเงื่อนไขต่างๆระหว่างเรากับเจ้าของบ้านครับ

ธนาคารจะยึดตามราคาซื้อขายในสัญญาตัวนี้ครับดังนั้นสำหรับบ้านมือสอง ก็จะสามารถกู้ได้ 95% ของวงเงินที่ระบุตามราคาซื้อขายในสัญญานี้ครับ

แต่ถ้าหากประเมินบ้านออกมาแล้วราคาบ้านและที่ดินต่ำกว่าราคาที่เราขาย

นั่นหมายความว่าเราซื้อขายกันแพงเกินกว่าความเป็นจริงธนาคารก็จะอนุมัติวงเงินที่ 95% ของราคาประเมินนั่นเองครับ พูดง่ายๆว่าธนาคารยึดปล่อยสินเชื่อตามวงเงินขึ้นต่ำ 95% ตามสัญญาจะซื้อจะขายหรือตามราคาประเมินนั่นเองครับ

หลายคนมีความสามารถที่จะเจรจาต่อรองกับเจ้าของบ้านให้ทำสัญญาอีกราคาหนึ่งที่แพงขึ้นแต่จ่ายในราคาที่ตกลงกันอีกสัญญาหนึ่ง ดังนั้นตอนธนาคารอนุมัติวงเงินก็อาจจะได้วงเงินที่มากขึ้นมานิดหน่อยหากธนาคารอาศัยวงเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายในการอนุมัติวงเงิน ทั้งนี้ทั้งนั้นกู้มากก็เป็นหนี้มากครับผม ควรอยู่บนพื้นฐานความพอดีครับจะได้ไม่ต้องใช้ชีวิตลำบากในอนาคตครับ

เตรียมเอกสารสำหรับกู้เงินซื้อบ้าน

ขอเอกสารจากผู้ขาย

ในการทำเรื่องกู้นั้นจะต้องใช้เอกสารฝั่งผู้ขายด้วยครับคือ สำเนาทะเบียนบ้าน สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาโฉนดที่ดินที่เราจะทำการซื้อขายด้วย พร้อมเซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้องทุกฉบับ เพื่อยื่นเรื่องกับธนาคารต่อไปครับ

เตรียมเอกสารของผู้ซื้อ (เรา)

เรื่องเอกสารข้อมูลส่วนตัวของเราอาทิเช่นหลักฐานทางด้านการเงิน เอกสารส่วนตัวทั่วไปผมได้เคยกล่าวไว้ในบทความนี้แล้วครับ http://www.paidobaan.com/home-loans-not-approved/ เพื่อนๆตามไปอ่านได้เลยครับผม

ติดต่อธนาคาร

เมื่อเอกสารในการยื่นกู้กับธนาคารได้เตรียมไว้เป็นที่เรียบร้อยแล้วก็ถึงเวลาไปทำเรื่องกรอกแบบฟอร์มของแต่ละธนาคารที่เราสนใจ พร้อมยื่นเอกสารที่เราเตรียมมาประกอบกับทางธนาคารพิจารณาครับ

หลายคนถามว่ากว่าธนาคารจะพิจารณานี่นานไหม ขั้นตอนแรกเลยธนาคารจะมีหน้าที่ประเมินความน่าจะเป็นเบื้องต้นของเราก่อนครับว่าจะสามารถมีโอกาสกู้ผ่านหรือไม่ ขั้นตอนนี้น่าจะเรียกว่า PreApproved นั่นเองครับ หากเป็นธนาคารพาณิชย์ของเอกชนก็ใช้ระยะเวลาในการพิจารณาไม่น่าเกิน 1 สัปดาห์ก็สามารถรู้ผลแล้วครับ

แต่ถ้าหากเป็นธนาคารของรัฐก็อาจจะช้านิดหน่อยครับ (ถ้าเอกสารไม่ครบก็จะทำให้ช้าออกไปอีกครับ) บางที่ก็เท่ากันครับผม เราสามารถโทรติดตามได้ครับผม หากเจ้าหน้าที่ประเมินแล้วว่าเรามีเครดิตพอที่จะยื่นเรื่องขอกู้ได้ก็จะตอบรับให้เราทำเรื่องต่อๆไป เช่นให้เจ้าหน้าที่ประเมินราคาบ้านเป็นต้นครับ

รอประเมินบ้าน

จากที่กล่าวไปข้างต้นหากคุณสมบัติเบื้องต้นของเราผ่านจะสามารถเข้ารอบลึกคือการประเมินราคาบ้านกับธนาคารครับ ปัจจุบันที่เห็นมีธนาคารพาณิชย์บางเจ้าจัดโปรโมชั่นประเมินราคาบ้านฟรีด้วยนะครับ

ปกติต้องจะมีค่าใช้จ่ายหลักพันครับซึ่งเราผู้ซื้อต้องเป็นผู้จ่ายครับ ส่วนใหญ่เค้าก็จะประเมินตามราคาที่ดินปัจจุบันและสภาพตัวบ้านครับ หากเจ้าของบ้านขายตามสภาพก็ตามราคาที่คุยกันครับ หากไม่ซื้อขายแพงจนเกินไปราคาประเมินที่ออกมาก็ไม่ค่อยผิดหรอกครับ

แล้วเราจะรู้ได้อย่างไรว่าเราไม่ได้ซื้อบ้านแพงครับ ไม่ยากครับสอบถามจากคนในหมู่บ้านหรือดูจากราคาบ้านที่ขายพร้อมๆกับที่เราซื้อนั่นล่ะครับ พร้อมกับคิดราคาตามสภาพครับหากเจ้าของไม่ซ่อมไม่ปรับปรุงราคาก็เดิมๆครับ หากมีการรีโนเวทนิดราคาก็พุ่งขึ้นมาอีกนิดครับเราไม่ต้องซ่อมบ้านเอง พูดง่ายๆ ครับราคาตามสภาพครับ ไม่ต้องกังวล

ฟังผลวงเงินที่อนุมัติ

จากนั้นที่บริษัทที่ประเมินบ้านส่งเรื่องให้กับธนาคารแล้ว ธนาคารจะทำการประชุมตัดสินใจและแจ้งวงเงินว่าจะอนุมัติให้เราในวงเงิน 95% ของราคาประเมินหรือในสัญญาจะซื้อจะขายกันแน่

พูดง่ายๆ ครับจะซื้อบ้านมือสองต้องมีเงินส่วนต่างน้อยๆ 5% สำหรับจ่ายเองตรงนี้ด้วยครับ จากนั้นธนาคารก็จะเรียกเพื่อนๆ ทำสัญญาเป็นลูกหนี้กับธนาคารตามโปรโมชั่นดอกเบี้ยที่เพื่อนๆ ได้เลือกไว้ครับ บางธนาคารก็พยายามให้เราทำประกันตัวบ้านด้วยครับแต่อันนี้ไว้จ่ายวันโอนได้ครับเพื่อนๆ

วันโอนบ้านพร้อมรับกุญแจบ้าน

วันนี้ถือเป็นวันที่เพื่อนๆกำลังจะได้เป็นเจ้าของบ้านหลังใหม่อย่างเป็นทางการครับ ก่อนหน้านี้ธนาคารจะต้องติดต่อเราเพื่อออกเช็คเพื่อสั่งจ่ายให้กับเจ้าของบ้านครับ เราอาจต้องถามจำนวนเงินที่เจ้าของยังค้างชำระกับธนาคาร (ถ้าหากยังติดจำนองอยู่) เพื่อทำการออกเช็คเป็นชื่อธนาคารนั้นๆ 1 ใบ และส่วนต่างที่เหลือก็ออกเป็นชื่อเจ้าของบ้านอีก 1 ใบ สุดท้ายหากเพื่อนๆ มีส่วนต่างที่ชำระเกินเช่นเงินมัดจำหรือค่าอื่นๆ ก็สามารถให้ธนาคารออกเป็นชื่อเราได้อีก 1 ใบครับ แต่บางธนาคารอาจมีค่าบริการหากเพื่อนๆให้ออกเช็คหลายใบครับผม

ขอเขียนเผื่อผู้ขายสักนิดครับ โดยก่อนทำการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อนๆสามารถโทรเช็คกับธนาคารที่ผู้ซื้อขอกู้เงินได้ครับ ว่าเช็คที่เจ้าหน้าที่ธนาคารถือมาเป็นของจริงหรือไม่โดยสอบถามว่าที่สาขามีการออกเช็คหมายเลยนี้จำนวนเงินเท่านี้จริงๆไหม ที่เตือนเจ้าของบ้านผู้ขายบ้านเพราะปัจจุบันเทคนิคกลโกงมันเยอะมากครับ หากเช็คแล้วตรงกันก็สามารถ โอนกรรมสิทธ์ได้อย่างสบายใจเลยทีเดียวครับ

จากนั้นเจ้าของบ้านก็ได้มอบกุญแจทุกดอกให้กับเราผู้เป็นเจ้าของบ้านคนใหม่คือเรานั่นเอง ส่วนธนาคาร เจ้าหน้าที่ธนาคารจะทำการถ่ายเอกสารสำเนาโฉนดที่ดินมาให้เรา

จัดการเอกสารต่างๆ

ใบเสร็จชำระค่าส่วนกลาง เพื่อนๆอย่าลืมถามถึงเรื่องค่าส่วนกลางนะครับว่าเค้าชำระหรือไม่ สอบถามให้ดีนะครับจะได้ไม่ต้องเสียเงินค่าส่วนกลางอีกรอบ แล้วก็ให้เช็คดีๆนะครับระวังจะเจอค้างค่าส่วนกลางนานหลายปี

ใบเสร็จ/สัญญาการวางเงินประกันสำหรับค่าประกันมิเตอร์น้ำประปาและไฟฟ้าครับ เนื่องจากหากเราไม่มีใบเสร็จตรงนี้ในการเปลี่ยนชื่อเจ้าของมิเตอร์จะต้องเสียเงินเปลี่ยนมาเป็นชื่อเรา แต่ถ้าหากจะยังคงใช้ชื่อเจ้าของเดิมอยู่ก็ไม่มีปัญหาครับเพื่อนๆ

// เพิ่มเติมเกี่ยวกับการเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า ในกรณีที่ไม่สามารถติดต่อเจ้าของเดิมได้แล้ว

หากเพื่อนๆต้องการเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้าเป็นชื่อเราเองจะต้องดำเนินการที่การไฟฟ้าในเขตที่เราใช้ไฟฟ้าอยู่โดยเตรียมเอกสารดังนี้ครับ

  • สำเนาทะเบียนบ้าน
  • หลักฐานการเป็นเจ้าของบ้านเช่น สัญญาซื้อขาย โฉนดที่ดิน เป็นต้น
  • บิลค่าไฟฟ้าจำนวน 1 เดือน
  • หากไม่ได้ไปดำเนินการให้ทำหนังสือมอบอำนาจ
  • สำเนาบัตรประชาชน
  • พร้อมวางเงินประกันมิเตอร์ไฟฟ้าใหม่ ประมาณ 2000 บาท

สำเนาทะเบียนบ้าน อย่าลืมไปทำสมุดสำเนาทะเบียนหลังใหม่กันนะครับ บ้านของเพื่อนๆจะ ได้มีเจ้าบ้านตัวจริงเสียทีครับ

หวังว่าบทความนี้จะสามารถช่วยเป็นแนวทางสำหรับการซื้อบ้านมือสองด้วยตนเองไม่มากก็น้อยนะครับ กู้ซื้อบ้านไม่ยากครับแต่ผ่อนบ้านยากกว่าหากในปัจจุบันครอบครัวของเรามีสถานะทางการเงินที่ไม่ค่อยดีครับ

สุดท้ายผมขอเป็นกำลังใจให้เพื่อนๆทุกท่านมีบ้านเป็นของตนเองโดยเร็วนะครับ ไว้โอกาสหน้าจะนำความรู้เรื่องการซื้อบ้านมาฝากเพื่อนๆอีกนะครับ หากเพื่อนๆ มีข้อสงสัยหรือต้องการแชร์ความรู้เพิ่มเติมจากที่ผมได้เขียนเอาไว้ เชิญที่ Comment ด้านล่างได้เลยนะครับ ด้วยความยินดี

BY Mr.Bell

ติดตามอ่านบทความใหม่ก่อนใครที่นี่ครับ https://www.facebook.com/paidobaan (กด Like เป็นกำลังใจกันบ้างนะครับ)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *